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O2O盤點【20150604】

發表于 討論求助 2020-12-29 06:21:34

四代租房O2O模式:未來誰主沉浮?

相比時下最火的詞,除了股市,想必就只有互聯網了?;ヂ摼W的低門檻、便捷性、共享性、互動性以及強大顛覆力等特性,不斷激發起人們越來越多的創造性想象,其幾乎給每個觸網的行業帶來了顛覆性的革命。


由此,我們被時代的馬車,拉進了這個不觸網、不個性、不娛樂、不互動、不顛覆,就被淘汰的時代。


租房經濟,也毫無意外。


租房經濟,從最初的觸網即租房O2O一代,解決信息不對稱問題,發展到租房O2O二代,由PC客戶端覆蓋到移動客戶端,再到如今的租房O2O三代,開始出現顛覆性的革命。


而簡單意義上的“租房O2O”,就是租客及房東通過PC互聯網客戶端或者移動互聯網客戶端上的線上房源平臺,達成線下的租房交易。但如今,租房O2O在互聯網浪潮的推動中,進行了多次改革升級。


下面就讓劉曠帶大家來看看當今的租房O2O模式,而立足當下,未來我們該如何玩轉互聯網時代下的租房經濟?


一、租房O2O一代


租房O2O一代,也就是代表著傳統的租房O2O模式。


模式:線上平臺發布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。

該模式涉及的對象有平臺開發者、房東、租客、中介。平臺開發者、房東、中介三者一般沒關聯性。


盈利模式:房東、租客、中介均可免費使用該平臺,平臺開發者利用該平臺獲取廣告主的廣告費用。


優勢:通過圖片甚至視頻,更立體直觀展示房源信息。對于租客來說,快速掌握大量的房源信息,提高租房效率;對于房東來說,利于提高房源出租效率,盡快獲取出租效益;對于中介來說,是否成功和快速促成房源出租,同樣關乎其收入。


不足:傳統的租房網站,一般不對房源信息進行核實篩選,使得大量的虛假房源隱藏其中,或者產生大量的重復房源。同時,高昂的中介費、多次轉租、克扣押金、出租住房的日常監護缺失等弊端、造成了租房市場的混亂,影響了房源出租的效率,進而影響到該租房平臺涉及利益方的利益。


現在大家耳熟能詳的帶有租房業務的網站,如58同城、趕集網、搜房網、新浪樂居、搜狐焦點等等,即是第一批傳統的租房O2O模式。


二、租房O2O二代


模式1:中介自行開發線上平臺發布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。


該模式,除了中介融合了“平臺開發者”這一角色,該模式的特征及盈利模式與傳統的租房O2O無革命性區別。


模式2:留有傳統的PC客戶端,再聯合開發移動互聯網客戶端,大部分也還保留著門店經營。


該升級版本,屬于初級版本。只是考慮到現今人們的閱讀習慣的改變,移動互聯網客戶端的流量逐漸增多,故簡單的將傳統的租房O2O復制到移動互聯網客戶端,運營及盈利模式與租房O2O一代大同小異。


而如今,大多數租房網站都開發了手機客戶端的租房APP應用軟件。


三、租房O2O三代


模式1:中介費嫁接房東,培養自己的中介隊伍,創新經紀人考核。

例如:丁丁租房


丁丁租房面世第一步,就是打破舊的行規,不向承租方收取中介費。轉嫁向房東收取5天租金作為服務費。同時,丁丁租房在線下培養了自己的經紀人團隊。


在保障經紀人服務質量方面,丁丁租房改變傳統中介以業績金額為唯一考核方式的辦法,按照成交件數來考核,并加入了客戶評價。

平臺提供專業的工具為經紀人“增信”,而經紀人信用記錄也會在線上公示,客戶具有選擇權。而在成交后,經紀人的收入和客戶評價強關聯。


盈利模式:初步看盈利模式是,轉嫁到房東的中介費。但據之前的媒體報道,丁丁租房相關負責人表示,其現在還沒想好盈利模式,只是想把規模做大,規模做大了,自然就有盈利模式了。


優勢:不向承租方不收取中介費,大幅降低了承租方的經濟壓力和決策成本,使客戶量增多,同時房東的出租選擇多了,房源的出租周期也會隨之縮短。據丁丁租房相關負責人介紹,在丁丁租房與房東的接觸中,大部分房東對僅相當于5天租金的服務費認可度還是非常高。


而培養自身的經紀人團隊,采用新的考核制度,一方便管理,保障服務質量,維護平臺健康的租房生態;二利于刺激團隊的工作積極性和增強其服務意識。


不足:盈利模式單一且不清晰。


模式2:全程信息化,無線下門店,傭金減半,自有經紀人團隊,改變經紀人收入結構。


例如:愛屋吉屋


自2014年3月正式成立,到如今業務落地京滬,半年多的時間愛屋吉屋的規模已急劇膨脹到了1500多人,其中一線的經紀人約1200人。


其主要模式是目標建設一個全城統一的房源大數據體系。在這個體系里,購房者可以按地鐵的路線篩選,可以按照公交的路線篩選,也可以按照是不是學區房篩選。


也就是開發可以提供全套O2O房屋信息服務的軟件,希望用互聯網思維打造全新服務,讓天下沒有難找的房。同時,去線下門店化,全程線上交易和服務。


北京規定,二手房傭金是2%;愛屋吉屋在北京和上海的租房都是半傭,也就是1%的 傭金。在給員工的工資發放上,愛屋吉屋按服務水平給經紀人發工資。


盈利模式:依靠1%的租客傭金。


優勢:公司將互聯網信息技術全面引入到中介公司管理流程,信息透明、公開,利于促使交易公平、有序,并進而帶來高效。無線下門店,節省成本;低傭金,吸引租客;對經紀人收入結構的調整,利于提高團隊的服務質量和工作積極性。


不足:盈利模式較單一且盈利較低。而較低的傭金,將使得愛屋吉屋對其成本結構及公司效率要求更高。


模式3:免傭入住,酒店式管理,拎包入住,隨時搬家。


例如:彩之家租房平臺


2013年,彩之家2.0模式正式啟動,探索并搭建房屋租賃O2O平臺。彩之家就是在業主手上把房子租下,放到自家旗下平臺統一管理租賃。


彩之家為客戶搭建O2O社區租房綜合服務平臺,提供業主出租、租戶求租、在線支付租金、套餐服務線上下單,線下服務等功能。


同時,彩之家保證業主每月準時收到租金且不收傭金,自行承擔物管費等雜費且24小時提供物管服務。


區別于其他租房O2O平臺的最大亮點是,彩之家的租客相互之間還可換房。例如,你在彩之家租了房子要搬,只需在彩之家平臺下的眾多房源中挑選合適你的住處,所有費用全免,直接打包就可搬家。


盈利模式:承租業主房源后,出租獲取的租金差價。


優勢:免傭金入住,即是對租客的一大讓利;酒店式管理,也使得房屋質量和居住環境的得到一定的保證;同時同一平臺下可實現換房,是租房平臺中少有的人性化和多元化。這三大政策,對租客來說,都具有很大的誘惑力。


不足:對平臺的物業管理運營能力和成本管控能力較高。


四、租房O2O四代(服務型O2O公寓):


(1)自如網:自主品牌 B2C+互聯網管理手段+管家式的服務+社區化的年輕生活


自如是鏈家集團旗下的租住產品與服務的互聯網租房O2O第一品牌,旗下擁有針對業主與客戶的資益+、自如·友家、自如·寓三大產品線——

資益+:和全程托管服務,盤活大量閑置通過專業的資產增值、資產維護房源,為超過20000名業主提供專業資產管理服務。維修保潔、資產查驗、定期報告、租客認證、家財險。


自如·友家:針對合租推出的子品牌。


自如·寓:自如寓是自如旗下高品質青年獨棟公寓,除自如客自己的居住房間外,自如寓還提供了包括影音區、書吧、花式臺球、健身房等公共空間,為青年租客打造了居住社交平臺,更增強了年輕人的城市歸屬感。


自如的所有房源均經過專業設計,實施統一時尚裝修、原創家居及品牌家電配置等,保證房屋質量和舒適度;同時提供租期內的租客保險、雙周保潔、專業維修及搬家等多項品質服務,在行業首家推出“三天不滿意,全額退款”服務承諾。


找房、下定金、簽約、續租、退租、轉租等一系列服務都通過互聯網來實現。


產品的服務對象定位在年輕時尚一代,給年輕人提供一些個性化的線下服務和活動,并整合一些資源,希望構造一個線下到線上的大社區。


(2)YOU+ 國際青年公寓:租整棟房源+開放式裝修+社區化+活力青年文化


YOU+的商業模式是租房,租下整棟樓,重新改造之后向青年人出租,主要針對參加工作不久,有活力有思想的年輕人。


賣點是和睦的公共空間和緊密的社區氛圍,讓年輕人之間更好地交流。秉承了以用戶為核心的思維,允許居住者對租住空間進行改造,公寓的一層開辟成所有租客的客廳,聚會、觀影、會客、泡吧甚至辦公。


(3)友社、青客、蘑菇公寓、寓見等:房屋托管+標準化裝修+租后服務

友社、青客、蘑菇公寓及寓見的租房O2O模式相似,采用的“房屋托管+標準化裝修+租后服務”模式。例如,友社與房東簽下5到10年的的房屋托管合約,進行標準化裝修、合約期內按間多次出租給用戶,成為托管運營的品牌二房東。


服務性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升級版本。該升級版的共同點,主要在于以下幾點:一是都在于采用互聯網技術管理手段,盡可能實現流程智能化、技術化;二是房屋托管,較為細微的區別在于,有些平臺是集中式租下整棟房源,再進行標準化裝修托管,而有些平臺是分散式分批租賃閑置房源,再進行標準化裝修托管;


三是租客定位于年輕有活力群體,主打自由、開放、互動的青年文化;四是優化租后服務,增加公共互動區域和活動。


盈利模式:收入來源于租金,通過居住體驗、社區活動等線下服務上增加平臺附加值,進而加大租客粘性和忠誠度,從而獲取更長遠的發展和利益;低廉的分銷成本;有些租房平臺,還可以利用長租平臺擁有穩定的現金流優勢,合理利用金融杠桿,投資獲利。


優勢:對于有自主房源的平臺來說,可以統一標準化管理,同時為租客提供真實的房源照片和信息以及定制化的特色服務;通過房屋托管、標準化裝修及租后增值服務,給自己的房屋出租業務增值,吸引更多客源;


極具想象力的盈利空間,利用培養起來的客戶粘性和忠誠度,延伸產業鏈,開辟新的經濟增長點。


不足:租房經濟大多在一二線城市較為發達,由于一二線城市的發展,市場鮮有毛坯房源,在房源的供給上帶來了一定的阻力。標準化改造房源,也使得投入成本高,風險大。


同時,在服務型O2O公寓模式上,個性化服務是其一大賣點,但在增值服務和改造房源方面的投入以及傭金方面的降低,使得這些租房平臺難以在租金上占有市場優勢,甚至略貴。而這群剛出來工作,追求時尚的年輕人又有多少人愿意對這些服務買單?


五、未來租房O2O,誰主沉???


最初的互聯網對傳統產業的滲透,主要停留在信息載體的改變,即使是當紅的移動互聯網,也只是從PC客戶端轉移到移動客戶端。慢慢的,有些產業革新到現在,出現開創性甚至顛覆性的改變。


但大多數傳統產業的“互聯網+”模式,并沒太大改變,其盈利模式、管理模式甚至是技術上的革新都沒太大的開創性。


而如今的傳統產業要真正借力互聯網達到顛覆性的變革和發展,需要從內到外的變革。


對于租房O2O的變革,當然仍舊需要互聯網技術上的革新。技術上的革新,可以使得房源的獲取更加快速便捷,使得網上交易更為安全。


其后,不管什么的經濟變革,最直接的效果驗證,就是改革能產生多大的利潤。插上互聯網翅膀的租房O2O的盈利模式在哪?在采用線下門店,采用技術節省人力物力,采用零傭金吸引客源等手段下,租房O2O的盈利模式在哪?


沿著租房O2O的發展軌跡來看,租房O2O四代絕對是目前租房平臺最具有開創性和想象力的模式。通過技術,省卻中間交易環節,省卻門店產生的費用,節省人力物力的投入,同時免去中介費用,使房東直接面對租客。這一系列的過濾,節省了很大一筆開支。


同時,從最初滿足安身的基本需求,上升到人們的居住體驗上;從單純的鄰里關系,衍生出社交經濟;從簡單的收租投資,升級到資本運作。這些都是四代租房O2O帶來的革新。


但模式再完美,還需技術的到位,人力的到位。房源的供給,租房平臺所宣傳的增值服務是否真正到位,盈利模式的多樣化,這些都影響著租房O2O的發展。


未來租房O2O,誰主沉???我們靜候佳音。


作者:劉曠,以禪道參悟互聯網、微信公眾號:liukuang110


社區O2O被上門O2O割裂,還有戲么?

可能有很多人都在考慮一個問題,“社區O2O”與“上門O2O”有什么不同?這個問題很重要,一直想說沒時機說,今天先簡單說一些。其實,上門O2O與社區O2O在業務層面重合度很高,在產業鏈層面屬于上下游的縱橫交錯關系,二者有非常高的密切相關性。

危機來了?社區O2O已被上門O2O割裂

社區O2O、上門O2O,實際上都是為用戶提供家庭生活服務,只是所處的大市場范疇略有差異。上門O2O受區域限制因素較小,一家上門O2O公司可以服務整個城市,甚至是全國市場,而社區O2O有強烈的區域限制性,只能服務已有合作的小區;“上門”顧名思義要上門甚至入室,“社區”不太需要入室但覆蓋了用戶的主要生活圈;上門O2O側重在以線上為主廣撒網式的發展用戶,社區O2O針對性服務的線下小區就是目標市場。


雖然從對市場的理解上,二者存在一定差異,但在業務層面上,二者的重合度非常高。我們先看下上門O2O已有哪些類目了,從服務特征來分的話可簡單分為三大類:上門服務創新類①,洗衣、大廚、家政、洗車、按摩、美業等;生活問題解決類②,開鎖、送水、下水、換氣、維修、電工、回收、家教、家裝等;電商消費零售類③,生鮮、水果、商超、特賣、(餐飲)外賣、(網購)快遞等。上門O2O項目基本把社區O2O中最有價值的部分都給做了。


然而社區O2O不僅遭到了上門O2O的分食,同時也遭到了便民支付、社區金融、租房二手房等都有互聯網項目的割裂,只是不及上門O2O那么明顯。二手房、租房這些一直都是互聯網的重要市場之一,就不多說了;便民支付這部分是支付寶錢包、微信支付賴以生存的重要組成;互聯網金融對社區金融也有很強的替代作用。


社區O2O基本上被瓜分殆盡了,但這并不是說社區O2O沒有機會了,反而證明了社區O2O的價值。既然上門O2O與社區O2O做同一個市場,未來二者肯定還會有更深入的聯系,被割裂只是暫時的。


上門O2O做的是“縱向市場”,而社區O2O做的是“橫向市場”,從互聯網的規模效應來看,肯定是上門O2O更容易做一些,社區O2O的地域問題限制了其初期的規模效應。但隨著社區O2O與上門O2O相互促進發展,一縱一橫之間的交集會越來越多,更多的機會也會在二者的碰撞中顯現。

再高頻的上門O2O也是低頻,社區O2O很有機會

這里先給社區O2O人一點信心,不要被上門O2O的“紙老虎”們嚇破膽了。不妨回想一下你的生活,①、②、③中哪些上門O2O是常用的?相對而言③類用的可能還會多一點,但離生活普及的程度差的遠了;、真偽需求難辨的階段;②類實際是更多的是運用互聯網信息傳播的工具職能,只是便于用戶更好的找信息,就算沒有此類O2O項目,對用戶的生活影響不大,因為都是一些非常低頻的需求,可替代性很強。


此外,再高頻的上門O2O也是低頻,這正是現階段社區O2O的機會。目前的上門O2O都是縱向垂直型,若社區O2O能在橫向橫切一刀,那上門O2O都得俯首稱臣。若錯過了這個機會,垂直型的上門O2O肯定會橫向擴張,例如做家政的開始向洗衣、洗車等領域擴展是很有可能的。


垂直企業到達一定瓶頸的時候往往都會橫向擴張,到那個時候上門O2O本身就會演變成社區O2O了。這就是之前說的,上門O2O與社區O2O做的是同一市場,未來肯定會有更多的碰撞,各方都需將眼光放長遠了看問題。

被割裂說明社區O2O細分才更有機會,難就難在想做平臺

上門O2O很好的印證了我之前一直強調的社區O2O要從垂直做起,要根據自己的優勢去做的言論。很多人做社區O2O項目都想做成平臺,而現階段的社區服務市場并不完善,缺乏平臺成長的基礎環境,想做平臺的都不能做到自給自足,沒有造血功能指望著投資人的錢怎么行?


投資人又不傻,在創業融資的過程中,上門O2O拿到融資的要遠比社區O2O多,因為上門O2O做的更細分,目標更明確,不像社區O2O都有一顆平臺心但卻不知怎么成為平臺。近段時間仍有一家有些背景資金還算充足的企業試圖通過燒錢成為社區O2O平臺,缺乏內容的社區O2O項目很難讓人看好,燒錢是解決不了問題的。


其實有錢燒的還好,現在有許多沒資源、沒技術、沒背景、沒資金的人都想做社區O2O,指望出個項目方案去找投資人投錢,抱著這種想法的可以歇歇了,現在的投資人對社區O2O越來越謹慎,什么根基都沒有的社區O2O項目不要再拿著“做平臺”的方案去找投資人了,那是在侮辱投資方的智商。


社區O2O是個大市場,對于普通人來講,做一些基礎的工作是很有機會的,結合互聯網開個水果店、代購網點、快遞代收、終端配送什么的都可以嘗試,至于更大的社區O2O平臺,那是有資源資金實力的企業要做的事。

巨頭正在出手整合上門O2O,這之后就是社區O2O了

社區O2O的平臺很難做,但上門O2O的平臺很有機會,58、點評、京東、美團等巨頭都陸續推出到家O2O項目,目的正是為社區市場而來。這些互聯網行業的巨頭完全可以通過整合各個垂直的上門O2O,先成為上門O2O平臺,之后在以打包的形態全面進入各個社區,進而升級成為社區O2O平臺。


再來看,阿里、騰訊最近在智慧城市爭奪戰上打的火熱,而智慧城市最終細分落實的時候肯定會落到智慧社區,社區智慧又與社區O2O是一條線的市場。實際上,據我所知,阿里、騰訊很早之前就想進入社區市場,但一直難以落地?,F在阿里、騰訊正在發力便民支付、生活繳費、互聯網金融、移動醫療、智慧出行等大市場的基建,未來肯定會以智慧社區打包的形式切入到社區O2O市場。


阿里、騰訊都看中社區市場,但不會親力親為,他們才是真正的大平臺、大入口,他們會出面投資整合一些企業,讓這些企業去幫他們做事,阿里騰訊想要的是持久而強大的綜合競爭力。


再來看一下,58、京東、點評的背后投是騰訊,未來不排除騰訊會整合他們打造一個大型的社區O2O平臺,要是騰訊在投資一下順豐,把嘿客資源也整合進去,沒準這一盤大棋就活了。當然,這只是美好的想象,騰訊要想整合58、京東、點評等巨頭本身就是一件難上加難的事,這三家肯定是誰都不服誰的。

線上需要落地,配送、售后、追蹤、對接、安等,線下很多事可做

對于巨頭整合上門O2O未來將染指社區O2O的趨勢也不必杞人憂天,目前的社區O2O市場仍有足夠多的機會。阿里、騰訊、京東、58、點評、美團他們這幫搞互聯網的都樂于霸占網絡入口,都想成為平臺,而社區O2O中很多環節都需要線下部分參與進來,線下端的服務職能才是社區O2O市場中最大機會。


最簡單常見的就是電商配送,生鮮類的社區電商對終端的配送要求很高,外賣也需要有配送,洗衣O2O也需要上門取衣送衣,這只是簡單的幾個例子,上門O2O也好,社區O2O也好,都有非常多的環節需要線下終端提供輔助服務的職能。例如家里沒人的時候怎么辦?服務出現意外或質量問題誰能快速鑒定并提供售后?


快遞行業就是有效利用線下終端的一個范例,社區O2O的終端服務有更廣闊的擴展空間,但很多人不知道該怎么去做。

物業需要改變形象,成為守護者、服務者,而不是管理者

我在甚多社區O2O文章內不只一次強調了物業在社區O2O中的重要性以及未來的價值,但多數物業仍不懂的該如何做社區O2O,而是想著如何能從居民手中套點錢,賣些東西,提供些增值服務,再做做金融什么的,希望賺錢又快又多。事到如今,最早做社區O2O的萬科、龍湖等也沒做出來什么矚目的成績,至于其他打著社區O2O旗號去上市的物業就更別提有什么成功案例可言了。


一些物業叫嚷著社區O2O其實是喊給媒體和資本市場聽的,住戶很少會感受到他們社區O2O究竟是什么。對于物業而言,社區O2O并不是經營什么產品或提供什么增值服務,最重要的是意識的轉變。在社區O2O的環境下,物業不再是社區管理者,而是社區守護者、服務者,要讓居民感受到服務的氛圍。


物業本身就是服務行業,此前卻一直是管理者的形象,這難免會引起居民的諸多怨言。在社區O2O之下,未來會有更多外來服務進入社區,而物業要做的是,怎么樣管理好這些服務,最大可能的保護社區居民的權益,而不是每天斗智斗勇的催繳物業費。若連這個最基本的服務職能都做不好的話,就更不要妄想其他什么社區O2O了。

門店是繞開物業的方式之一,但不能隨便亂用

至于物業該怎么做?這個等有機會我找兩個合作物業試點看看,到時候再告訴你們具體執行層面的東西?,F在還是先聊兩句要是物業做不來或是不配合該怎么辦的問題。


在社區O2O落地層面不見得非由物業去完成,物業只是理想的對象之一,因為一來物業本身缺乏更多的營收手段,二來物業存在一些閑置的勞動資源,三來物業是社區中第一服務者,四來物業是跟住戶收了錢的需要有更好的服務。但在中國這么大的市場,肯定有很多物業無法成為社區O2O落地時的執行者,而且他們又很難會配合其他人去做是,那怎么辦?那就“繞開它,取代它”。


實在不行的話,可以通過設立門店的形式去執行社區O2O落地時的各項服務職能,但并不是隨便開個門店就可以的了,前幾天寫過《社區O2O,門店用來做什么?》,簡單分析了一些門店在社區O2O中的生存環境。物業在社區O2O落地環境中不作為的話,那門店就將會發揮作用了。但這個門店要怎么做?也需要做下市場測試,在這個問題上,順豐嘿客非常有借鑒價值。

社區O2O市場有共性,更有特性

至今我已寫了很多篇社區O2O的文章,近期打算整理成書,以便大家對這一市場有系統性的認識,社區O2O市場噪音太大,我只是盡可能的幫大家厘清方向,具體該怎么做,每個項目都有不同的特點,需要就事論事,社區O2O市場有共性,但特性更強,而這個特性才是中小創業者的機會。

傳道授業解惑正是自媒體的價值之一,對于我說的這些內容,有很多人從中受益,當然可能也有人不認可,不過對我沒什么影響。我說的很多內容不只是個人對行業的認知分析,還有一些從業者的經驗教訓,最近兩個月,陸續有十幾波的來訪,從各個角度做社區O2O的都有,社區O2O真的有很多問題,但我認為這個行業仍很有機會,現在就看誰的執行能力更強了。


文/王利陽

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