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重磅分析:未來3年,不用擔心房價暴漲!

發表于 討論求助 2020-09-07 14:17:31


來源 | 樓市時評(ID:zzlssp)



一、大會之后,房價還會漲么?

這個問題,如果再深入一些,其實還可以延伸成:

未來這幾年,房價還會出現2015年,2016年這樣的快速上漲么?

如果近期才去買房,還有沒有機會像2015年買房那樣,短期升值50%,甚至2-3年就能翻倍?

很難,希望朋友們在這幾年,對房價不要有太多幻想。

未來3年,也就是2020之前,樓市都不會再出現,像2015這樣的行情。

要知道2015年這一輪房價的上漲,是天時地利人和三位一體,才造就了延續至今的一輪牛市,而這樣的外部條件,未來幾年輕易不會再有。

二、本輪房價上漲之謎

我們先來看看引爆2015-2016年房價上漲的3大原因:

1.貨幣持續寬松,甚至出現超發

2010年到2016年之間,M2的增速都保持在11%以上。甚至2015年和2016年這兩年,在GDP增速持續放緩的前提下,M2還反向提升。寬松的貨幣政策成為這一輪房價上漲的主要原因之一。

2.外匯突然下跌,房地產臨危受命,成為資金蓄水池般的宏觀調控工具。

我國的外匯儲備,過去幾十年一直處于穩步增長狀態,直到2014年7月,突然出現了首次,且持續性的下跌,這是相當危急的時刻!

為了保住外匯,留住資金,防止資本大量外逃,2014年8月樓市臨危受命,開始冷啟動。

8月2日,合肥取消限購。

8月4日,太原取消限購。

8月9日,鄭州取消限購。

8月11日,昆明取消限購。

8月16日,哈爾濱取消限購。

8月29日,杭州取消限購。

8月30日,無錫取消限購。

8月結束后,原本46個發布過限購令的城市,已有35個解除了限購。

在當時,也許大家都很疑惑,為什么要在那個時間點解除限購,啟動樓市。我們現在再來看,可以說是一目了然。

外匯下跌是因,啟動樓市是果。而推動房價上漲,不過是快速吸引資金的手段。什么解除限購,降息降準,首付20%,7折利率,都是為了盡快啟動樓市而運用的小技巧罷了,不是樓市上漲的最根本原因,只能算是表象。

而且,在外匯下跌第二個月,就立刻解除限購,啟動樓市這一步,絕對稱得上是高瞻遠矚。

因為樓市的啟動不是一蹴而就的,它需要先解凍,再升溫。所以,2015年央行5次降準降息,才最終把樓市的熱度給燃起來。

2016年3月,在樓市全面上漲,資金大量流入房地產的情況下,外匯儲備下降趨勢逐漸放緩,持續了一年半的下滑總算得到了有效的控制。

但是,就在這短短的一年半中間,原有的4萬億美元外儲,生生的逼近了3萬億紅線,減少了近1萬億之多。

如果當初2014年8月,對于是否解除限購再猶豫一下,樓市再晚啟動半年,后果不堪設想!

啟動樓市,保住外匯,是2015年樓市上漲的主要原因之二。

3.棚改的貨幣化安置&去庫存

棚改從2004年開始就一直在進行,只不過在2014年以前,一直是實物為主,貨幣化安置為輔,大多數只給房,20%左右給錢。

但是,從2015年開始,棚改進入攻堅階段,貨幣化安置比例快速提升,從29.9%提升至48.5%,相當于一半的拆遷改造都直接折現給錢,讓你自己去買房子。(其實細細想來,這里面依然有保外匯的影子)

在這樣子的背景下,貨幣購房需求快速擴大,供不應求的市場行情推動了房價的快速上漲。

在另一方面,由于去庫存這一根本方針的存在,16年國慶限購并沒有太多的控制三四線城市,而是變成了分城施政的長效調控,讓三四線有機會借著房價上漲的機會快速的去庫存。

因此,這一輪從2015年開始的牛市,之所以能延續至今,很大一部分是因為有去庫存的存在,也讓幾乎所有的三四線及以上城市都享受到了紅利。

這是2015年樓市上漲的主要原因之三。

正是以上這三大原因集中在一起,才造就了這一輪瘋狂的行情。

但是,這昔日引爆樓市行情的三大要素,如今卻都已不復存在。

三、樓市動力枯竭,再無大漲可能

我們對應上面的三大要素一個一個來看當下的情況。

1.持續收緊的貨幣政策

2017年8月,M2增速首次打破9%的下限,創造歷史新低。

2017年9月,全國首套房貸款利率迎來9連漲。

在533家銀行中,有485家不再提供優惠利率,占比高達91.0%。

甚至有36家銀行分行因額度等原因暫停受理房貸業務。

更有甚者,在北京的某些銀行,如果有未還清的消費貸或信用貸,將直接影響

你的按揭貸款的審批額度,直至不能通過審批!

消費貸與信用貸嚴審,還跟買房完全掛鉤,這在過去,都是聞所未聞的事情。

在這樣持續收緊的貨幣與信貸政策之下,對于樓市來說無疑是一種利空。

2.外匯保住以后,樓市會被更加嚴格的管控

2016年3月開始,外匯儲備的下降速度就已經開始放緩。

2016年10月,隨著外匯管制的進一步加深,外儲甚至有了明顯的提升。

2017年7月1日,最嚴外匯管制開始施行,基本能夠保證外儲穩定在3萬億紅線之上。

在這一過程中,房地產已經完成了它的使命,做為宏觀調控工具,它的表現非常出色。

但是,雖然3萬億紅線保住了,但是過多的資金涌入,也增大了樓市的風險,所以未來這段時間,調控依然會持續收緊,不可能放松。

這么巨量的資金池,好不容易蓄水完畢,一旦開個口子,沖擊力會有多大,想想都覺得可怕。所以解除限購這種事情,短期內可能性不大,甚至為了鎖死流動性,會繼續加深調控政策。

比如限售,就是鎖死交易的一大絕招。

3.棚改,去庫存都已進入后期

按照官方數據,2018-2020年是棚改的攻堅收尾階段,推進速度會適當降低,每年的開工量也不會再像2016?2017年那么巨大。

而且,當下棚改的對象主要集中在三四線城市,對于本就熄火的一二線并沒有太多的升溫作用,只能是對于去庫存即將結束的三四線,再添上最后的一把火。

而對于坐擁分城施政,沒有被限購的三四線城市,好日子也不長了。

數據顯示,11個主要三線城市的去化周期,平均已下降了一半,保持在10個月以內,這已經屬于合理的庫存范圍。

對于這些基本上不存在高庫存的三四線城市,在享受完房價增值紅利后,也將加入到限購限貸的隊伍當中。而最明顯的征兆就是,從9月22日新一輪的調控來看,限購已經有向三四線蔓延的趨勢。

這一輪的三四線熱潮,更像是一錘子買賣,去完庫存之后會是什么樣,不知道有沒有人想過。

本來就沒人買的開發商們的房子,靠著去庫存,逐漸到了消費者手中,那未來呢?

下一波接手的人在哪?要知道就算能出現下一波的去庫存,優先去的還是開發商的增量房,對于你手中的二手房,是沒有人在意的。

以上這三個,燃起樓市熱度的最主要因素,只剩下最后一個還有點余熱,那未來這幾年,又要靠什么來推動房價的快速上漲呢?

當然,不會快速上漲,并不代表著房價就此橫盤,或者一蹶不振,而是要具體城市具體分析。一些有潛力的城市,依然會因為大量的人口涌入,和持續增加的GDP增量,而獲得非常巨大的投資潛力。

四、未來3年內的最佳購房時機

2018年下半年

根據同策研究院的數據顯示,核心一二線城市未來3年內最佳的購房時機,在18年下半年,那個時候,將迎來整體房價的最低谷。

下面我把數據放上來,朋友們可以做個參考。

1.未來1-2年市場成交面積趨勢預測

(點擊可看大圖)

2.未來1-2年市場成交均價趨勢預測

(以上數據均來源于同策研究院)

從這個預測中可以看出,如果按照周期論來算,2017年下半年到2018年底都屬于樓市下行周期,存在拋售資產引發風險的可能,所以調控不可能放松。

而且根據這個報告的預測,對于大多數核心城市來說,2018年的下半年,其實比現在更適合買房。

鏈接:

沒買房的不用慌了!樓市又爆出三大重要信號


來源:鳳凰房產南京站


過去幾年要說最賺錢的方式,炒房算一種,但如今這一切都變了。近幾個月,國家大力支持租賃住房市場發展,屢屢把租房推上話題的風口浪尖。而這幾天,住房租賃市場又發生了幾件大事,條條與你息息相關。


京東也來了!正式進軍住房租賃市場


今天(10月24日)下午,京東將針對房產業務召開新聞發布會,屆時將有望披露詳細的業務發展戰略。


10月20日,,公告顯示:北京京東尚科信息技術有限公司為中選單位,該公司由北京京東世紀貿易有限公司全資控股,這意味著,京東將成為北京住房租賃市場的支持平臺,拿到了進軍住宅租賃市場的入場券。



在此次進入房產租賃市場前,京東的房地產業務已經悄然啟動。曾在采訪曾透露稱,京東房地產的定位既不是開發商也不是買家,而是服務商。換言之,京東要做的是房地產電商,并不會涉及房地產開發。具體而言,涉足房地產領域后,京東會從新房入手,未來向二手房、租房、文旅地產、海外地產等業務擴展。


“互聯網+房地產”的組合一方面說明電商看好住房租賃市場長遠發展,另一方面也預示著購房、租房模式的轉變。如果未來買房、租房變成了網上購物的形式,可以租房能免押金,房租按月結算,還能給房東打分。


同時,,購買的信用度會更高,消費者的利益也會更有保障。


房企首單租賃住房REITs落地


10月23日,央企保利地產(600048.SH)聯合中聯基金共同實施的租賃住房資產支持專項計劃獲得上交所審議通過,成為國內首單租賃住房REITs。這將意味著,租賃住房資產證券化在我國有了不錯開端。


REITs是什么意思?


不動產投資信托英文簡稱。是一種類似共同基金,但投資標的物為不動產的投資工具。特點是信托之主要收入來自租金, 而信托亦需要將未來絕大部份的盈余用作派息。正因如此,不動產投資信托的派息率遠高於巿面一般股票。


保利地產董事長宋廣菊表示,這單產品是保利集團在住房租賃領域的首單試水,“REITs”也將成為保利集團構建“一主兩翼”地產業務布局的戰略性資本工具,積極開拓住房租賃市場的金融創新。


這單產品的成功落地,還驗證了以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環的可行性,為今后市場上更多的租賃住房資產證券化發行提供了參考樣本。


相關人士表示,保利租賃住房REITs,是目前國內首單以房地產企業自持租賃住房作為基礎資產的REITs,這單產品有助于解決房企對租賃住房投資回收周期過長的擔憂。同時打通資本市場,對房企實現住房租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本,有望增強更多房企加大租賃住房投資,增加房源供給的信心和動力。


著眼長遠,租購并舉的住房制度正在加速推進,以萬科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局住房租賃市場,預計租賃市場將是企業競爭的下一個主戰場。


山東、深圳出臺住房租賃政策


10月20日,山東省人民政府辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,明確要建立租購并舉的住房制度,重點提出多渠道增加租賃住房供應。此前,深圳市政府辦公廳于18日也正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,提出健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。,各級政府大力推動,打開住房租賃萬億級的市場大門。


山東:允許“廠改租” 租房可落戶


首先是盤活存量住房。鼓勵住房租賃企業收購、長期租用、受托經營閑置住房、庫存商品住房、公寓等,用作租賃房源。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造、審批合格后出租。


其次是允許改建房屋用于租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業用房、寫字樓等按規定改建為租賃住房;鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房。


此外,還允許適當新建租賃住房。鼓勵開發企業在新建商品住宅項目自持一定面積住房用于租賃,支持濟南、青島等人口凈流入的大中城市爭取開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。


深圳:開展“城中村”規?;赓U試點


深圳提出,每區至少開展一項“城中村”規?;赓U試點。深圳《實施意見》提出引導“城中村”通過綜合整治開展規?;赓U,要求各區政府至少要組織開展一項“城中村”規?;赓U試點工作(有條件的區可以街道為單位開展試點工作),引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質,將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關規定的“城中村”,改造成租賃住房并對外長期租賃經營。


此外,還允許商業用房改建為租賃住房。深圳《實施意見》從優化空間資源著手,提出在符合城市規劃和公共配套要求的前提下,經行政主管部門同意,允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變并按規定調整土地用途,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建后的住房僅限租賃或整體轉讓,不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。


剛租賃將成為房地產市場主角


先看看國家統計局公布的三季度以及9月份的關鍵數據。


2017年1-9月份,全國房地產開發投資80644億元,同比名義增長8.1%,增速比1-8月份提高0.2個百分點。


商品房銷售面積116006萬平方米,同比增長10.3%,增速比1-8月份回落2.4個百分點。9月末,商品房待售面積61140萬平方米,比8月末減少1212萬平方米。其中,住宅待售面積減少938萬平方米,辦公樓待售面積減少67萬平方米,商業營業用房待售面積減少138萬平方米。


總體上前三季度房地產行業多項指標出現小幅波動,但基本延續了今年以來整體平穩的態勢,在房地產調控政策以及貨幣政策的指引下,去庫存仍是主基調。


很多人就在想,接下來是不是房價就要大跌了?


答案,當然不是。至于房價走勢,從經濟學角度來講,價值決定價格,人們對房子的需求只能影響價格。在“房住不炒”的思想下和長效機制的調控策略下,未來的房價并不會沿著之前大漲趨勢走下去。


看到這肯定會有人問,說來說去房價就是不會下跌,普通老百姓這么多,又不是每個人都能買得起房,買不起房的人該怎么辦?


不用擔心,這個問題政府已經想到了,就是我們上面提到租購并舉的住房制度,房地產的未來必將是租賃主導!


上半場嚴打炒房客,調控房價,下半場主攻房屋租賃,目前全國二十多個熱點城市已近相繼出臺了租賃住房政策。



相信未來會有大量規范化的租賃房源入市,租金更加透明規范,租房的體驗會有質的飛躍。另外,據媒體報道,我國第一部住房租賃行政法規即將出爐,可以肯定的是在政策強力支持下,房屋租賃行業前景廣闊。


目前我國租賃人口預計為1.9億人,租賃市場規模已超萬億元,需求將大幅增加,與其它國家成熟市場相比,無論租賃人口還是整體租賃市場規模都有較大的發展空間。而且,隨著政策的落地,老百姓也感受到了真正的利好。


7月到9月一線城市租房市場從租房人數到租金均有下降,其中,7月北京平均租金3225元,9月平均租金2850元,下降幅度近12%,上海的租金變化較小,3個月僅下降了不到7%。


相信通過一系列長效機制,一線城市及部分熱點二三線城市的住房問題會得到改善,老百姓都有所住并住得舒心!


未來哪是住房租賃主戰場?


一線城市將占據租賃市場最大份額


一線城市是租賃市場主戰場,將占據市場最大部分的份額。目前一線城市租賃市場規模在全國的占比為28%,遠超二線城市。一線城市因其無與倫比的發展機遇和優質的公共資源,聚集了大量的流動人口,存在并將持續存在巨大的租賃市場。


值得注意,一線城市紛紛在未來土地供應計劃中增加了租賃用地、住房的供給。綜合比較北、上、廣三地的政策,上海租賃住房的供應比例最高。此外,北京和上海還分別規定了未來新建住房中租賃類的占比,從絕對量和相對量兩個維度分別劃出底線,政策力度可謂空前。



一線城市的土地供應計劃中都增加了租賃用地/住房的供給


中國一線城市租賃人口及租賃市場規模遠小于發達國家(地區)一線城市,未來存在2倍以上發展空間。據測算,目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為1168、1054、930億元,相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市,存在2倍以上的發展空間。從租賃人口來看,雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規模要小于北京、上海,但由于其租賃人口占比遠高于北京上海,因此其總租賃人口仍是北京上海的約3倍。由此看來,未來一線城市將是當之無愧的租賃市場主戰場。


二線城市租賃市場增長空間廣闊


未來十年二線城市將迎租賃市場的大繁榮,品牌公寓公司積極搶占二線城市市場。


我國2020年、2030年二線城市的租賃市場規模分別將達0.4、1.1萬億,其市場份額將分別達到22%、27%,較目前18%的市場份額提高了50%,因此二線城市將是租賃市場的主要增量市場,也是租賃行業最大的機遇所在。


從我們持續跟蹤的品牌公寓公司的布局情況來看,這兩年二線城市已成為其重點開拓、快速搶占市場份額之所在,未來得二線城市者才有繼續在租賃這個戰場中拼殺的資本。


考慮到租金水平的差異,以及流動人口數量大,16個擁有活躍租賃市場的二線城市,分別為:東莞、天津、蘇州、鄭州、佛山、杭州、廈門、武漢、寧波、成都、南京、重慶、無錫、大連、青島和溫州。


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